Чи можна створити ОСББ в будинку ЖБК?️

Створити ОСББ в будинку ЖБК конче потрібно.

ЖБК утворювалися в Україні ще з радянських часів для придбання або будівництва багатоквартирного будинку та наступної його експлуатації. До викупу квартир членами ЖБК увесь будинок був власністю кооперативу, а квартири як окремі об’єкти права власності взагалі не виділялися. 1991 року Закон УРСР “Про власність” встановив, що член ЖБК, який повністю сплатив свій пай, стає власником квартири. Аналогічну норму містить і чинний Цивільний кодекс України.

А враховуючи, що згідно зі ст. 382 Цивільного кодексу, будинок в цілому є спільною власністю власників квартир і нежитлових приміщень у ньому, то після виплати членами житлово-будівельного кооперативу своїх паїв у власності ЖБК нічого не лишилося. Ці кооперативи втратили економічну і правову основу свого існування. Недаремно чинне законодавство навіть не передбачає створення і державної реєстрації нових житлово-будівельних кооперативів.

Після того, як паї сплачено і квартири викуплено, власникам житла в кооперативі варто реорганізуватися згідно з чинним законодавством. Абсолютна більшість ЖБК на сьогодні це вже зробила. Вони реорганізувалася в ОСББ. Це дозволяє закон про ОСББ і що є цілком логічним з огляду на нові завдання, які тепер стоять перед колишніми членами ЖБК, а тепер – співвласниками багатоквартирного будинку.

Деякі реорганізувалися в обслуговуючі та споживчі кооперативи, що насправді є шляхом в нікуди. Вже зараз такі кооперативи вирішують, які їм реорганізуватися в ОСББ. Можна і просто ліквідувати кооператив - такі приклади теж маємо. Ну і є зовсім маленька частка «останніх з могікан», хто зберіг форму власне житлово-будівельного кооперативу. Але і їм з часом все одно доведеться або реорганізувати такий кооператив, або його ліквідувати. Адже, кооперативи не мають правових підстав управляти багатоквартирним будинком та на практиці не можуть забезпечити ефективне управління ним.

Цьому є низка причин. На відміну від ОСББ, будь-який кооператив передбачає добровільне членство та, як наслідок, неможливість збору внесків зі співвласників, які не є членами кооперативу.

Закон України «Про кооперацію» не є зручною основою  для ефективного управління багатоквартирним будинком, зокрема  щодо порядку прийняття рішень на загальних зборах.

Натомість Закон України «Про ОСББ» у своїх юридичних тонкощах спеціально враховує нюанси управління багатоквартирним житловим фондом. Він для цього і був розроблений, щоб співвласники самостійно збирали і витрачали власні кошти на власне майно. Відмінність видно вже в назві - “об’єднання СПІВВЛАСНИКІВ” чітко вказує, що об’єднує всіх співвласників будинку, а не лише “членів” кооперативу.

Створити ОСББ в будинку ЖБК можна двома способами:

• в порядку ст. 5 Закону “Про ОСББ”, шляхом реорганізації ЖБК в об’єднання співвласників,
• або шляхом створення ОСББ в загальному порядку, з чистого аркуша.

В першому випадку ОСББ є правонаступником прав і обов’язків ЖБК, у другому - не є, а ЖБК виступає щодо ОСББ колишнім балансоутримувачем будинку.

Який спосіб краще обрати?

Вирішувати - співвласникам кожного будинку виходячи з його практичної ситуації.

Буває, що з різних об’єктивних і суб’єктивних причин реорганізувати ЖБК в ОСББ проблематично. Тоді доводиться створювати ОСББ з чистого аркуша, а ЖБК або існує паралельно і “закриває” свої питання з дебіторами і кредиторами, або ліквідується за рішенням його членів. Перший варіант має переваги в тому, що при реорганізації  кооперативу в ОСББ можна уникнути тимчасового “двовладдя” і непорозумінь із обслуговуючими організаціями в період, коли нове ОСББ вже створене, а старий ЖБК ще не ліквідований.