Чи повинне ОСББ укладати договори зі співвласниками?

Відповідь на це питання лежить на поверхні, адже достатньо дотримуватися законодавчої бази. Звертаємося до Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", де визначені правові та організаційні засади створення і діяльності ОСББ:

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Яка мета створення об’єднання? Це забезпечення і захист прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна; забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Отже, визначені законом мета і предмет діяльності ОСББ не передбачають провадження об'єднанням господарської діяльності, а тому ОСББ не є суб'єктом господарювання і не має права укладати договори про надання послуг об'єднанням.

Зазирнемо до частини третьої ст. 23 Закону «Про ОСББ». Там зазначено: внески на утримання та ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває в спільній власності, визначаються статутом об’єднання та/або рішенням загальних зборів.

Крім того, частина друга ст. 21 Закону «Про ОСББ» говорить про те, що порядок сплати, перелік і розміри внесків та платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного і ремонтного фондів, встановлюється загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання.
Відповідно внески і платежі співвласники платять не на підставі договору, а на підставі рішення загальних зборів об’єднання, які прийнято відповідно до статуту. Взаємовідносини між співвласниками СТАТУТНІ, тому ОСББ жодних договорів зі співвласниками не укладає.

Обов'язок співвласника сплачувати внески прямо передбачений ст. 15 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Звідки ж взялися розмови про необхідність договорів із співвласниками в ОСББ? Коріння проблеми йде з попередньої редакції частини третьої ст. 23 Закону «Про ОСББ». Там дійсно згадувалися договори із власниками, які не були членами об’єднання. Але ці норми втратили чинність. Наразі у жодних договорах потреби немає.

Чинна редакція закону не оперує поняттями «члени» та «не члени». Всі є співвласниками багатоквартирного будинку і несуть відповідальність щодо утримання спільного майна, а у разі створення ОСББ у своїй діяльності керуються статутом об’єднання, норми якого однакові для всіх співвласників.
Таку ж відповідальність несуть і держава, і територіальна громада, якщо мають у власності квартиру або нежитлове приміщення у будинку.

Що ж робити якщо, наприклад, бюджетна організація вимагає договору і акту, щоб платити в ОСББ?
Відповідно до ст. 1 Закону “Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні”, “первинний документ - документ, який містить відомості про господарську операцію”. Тобто, це може бути і рахунок, і бухгалтерська довідка, й інший документ, за умови, що він містить необхідні відомості: дату, номер, реквізити платника й одержувача, призначення платежу, період платежу, посаду, підпис, прізвище, особи, що склала документ та підставу платежу.

Підставою платежу є рішення загальних зборів, яким затверджено внески.

Бюджетні організації, відповідно до Інструкції щодо застосування економічної класифікації видатків бюджету, сплату внесків в ОСББ повинні передбачати за Кодом Економічної Класифікації Видатків 2800 “Інші поточні видатки”, а не Кодом 2270 “Оплата комунальних послуг та енергоносіїв”. Тоді й питання про "послуги" не поставатиме.