Чому окремий власник не може самовільно приймати рішення щодо спільного майна?

Кожен хоче жити в комфортних умовах. І має на це повне право. Але коли ви втілюєте своє бачення комфорту в багатоквартирному будинку, слід задуматися - а як це позначиться на сусідах? Чи не порушу я їхніх прав? Бо, як казав Іммануїл Кант, “свобода розмахувати руками закінчується біля кінчика носа іншої людини”. Здавалося би - я у своїй квартирі можу робити все, що хочу. Але, по-перше, реалізація власником своїх прав не може порушувати права інших осіб. А по-друге, в багатоквартирному будинку багато що належить до СПІЛЬНОЇ власності всіх власників квартир - і втручатися в неї без згоди решти співвласників - це суперечить закону. Так, наприклад, до спільного майна належать несучі та зовнішні стіни будинку (несучі та огороджувальні конструкції), інженерні комунікації, що обслуговують більше однієї квартири тощо.

Що ж не можна робити без згоди решти співвласників багатоквартирного будинку:

• встановлювати замість вікна двері у зовнішніх стінах;
• втручатись в систему опалення та несучі конструкції будинку;
• робити автономне опалення свого помешкання;
• самовільно утеплюватися;
• засклити балкон.

Треба розуміти, що такі самовільні дії щонайменше створюють проблеми сусідам (наприклад, через втручання в систему опалення їхні приміщення будуть погано прогріватися), а щонайгірше - загрожують цілісності будинку (як-от внаслідок пошкодження несучої стіни). У сучасному світі треба пам’ятати і про естетичну привабливість будинку в цілому - невблаганний ринок показує, що квартири в охайних будинках коштують дорожче, ніж там, де сусіди перетворюють балкони та місця загального користування на смітники.

Тому, перш, ніж почати щось змінювати в своїй квартирі та вкладати в це гроші, задайте собі такі запитання: чи не втручаюся я в спільне майно багатоквартирного будинку?

Згідно з законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»,  спільне майно багатоквартирного будинку - це приміщення загального користування, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення.

А також будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу, це спільне майно належить власникам квартир та приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної власності.

Тож якщо ви плануєте втручатись у спільне майно, слід отримати на це згоду решти співвласників. Цікаво, що в усе більшій кількості будинків затверджують особливі правила на цей випадок, і слідкують за їх дотриманням. В більшості випадків, мова йде про будинки, де створено ОСББ, і правлінню доручено слідкувати, щоб окремі власники самовільно не псували фасад будинку, не переобладнували систему опалення тощо. Більше того, вже маємо сформовану судову практику, коли суди за позовами ОСББ, управителів і навіть просто окремих співвласників зобов’язують порушників відновити попереднє становище - тобто привести спільне майно в той стан, у якому воно перебувало до втручання.
Як отримати згоду щодо змін у своїй квартирі, які зачіпають права інших співвласників?

Відповідь дають закони “Про ОСББ” і “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Слід ініціювати збори співвласників або загальні збори ОСББ і винести на них своє питання.
А якщо збори не дадуть своєї згоди? Доведеться підкоритися волі більшості - або підшукати житло в іншому будинку з іншими правилами, яким ви готові підкоритись.

Але навіть за згоди зборів - слід задати собі друге питання: “А чи не порушу я прав інших власників квартир і нежитлових приміщень”? Бо збори, наприклад, можуть вам дозволити вирізати у вашій квартирі стояк опалення - але чи погодяться із таким рішенням власники решти квартир по стояку, які почнуть замерзати?

Третє питання, яке слід собі задати: “чи не порушить таке втручання ще й прямих вимог та заборон законодавства? Наприклад, зараз діє пряма законодавча заборона на відключення від централізованого теплопостачання окремих квартир - дозволяється лише від’єднання будинку в цілому.

З вищезгаданих норм законодавства виходить, що тільки співвласники відповідають за збереження та належний технічний стан багатоквартирного будинку, майно якого чітко визначено нормативно-правовими актами. Тільки вони приймають рішення щодо володіння, користування чи розпорядження спільним майном. При цьому треба з’ясовувати, чи не буде при тих чи інших ваших діях порушено права решти співвласників, і чи не буде порушено приписів законодавства.