Чому ОСББ - не власник - передає спільне майно в користування?

Довкола статусу спільного майна багатоквартирного будинку, і зокрема допоміжних приміщень, а також довкола статусу самого ОСББ часом виникають палкі дискусії. І от у таких дискусіях можна почути аргумент: “Якщо це - спільна власність усіх співвласників, а не ОСББ як юридичної особи, то на якій підставі ОСББ передають спільне майно в оренду?

Дійсно, на якій підставі? Розберемося разом.

Почнемо з того, що ще раз наголосимо: спільне майно багатоквартирного будинку завжди залишається спільною власністю власників квартир і нежитлових приміщень у ньому (ст. 382 ЦК України). Спільне майно не можна виділити, поділити, на нього не можна звернути стягнення (ст.5 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”). І створення ОСББ цього стану справ не змінює - майно залишається спільною власністю співвласників, і не стає власністю ОСББ як юридичної особи.

То чому ж саме ОСББ виступає орендодавцем щодо спільного майна?

Перша - проста - відповідь: бо таке повноваження ОСББ прямо передбачене законом: серед прав об’єднання стаття 16 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачає “встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку”. В принципі, можна було цим наше пояснення і обмежити. Але прогнозуємо наступне питання - “а чому закон наділив ОСББ таким повноваженням?”

Тому даємо також другу - розгорнуту - відповідь. Що таке ОСББ? Це об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Можна сказати, що “ОСББ дорівнює співвласники”, і рішення, прийняті ОСББ, є рішеннями співвласників. Адже закон не передбачає інституту “членства” в ОСББ - натомість право брати участь в прийнятті рішень ОСББ автоматично мають всі без винятку співвласники багатоквартирного будинку. Більше того, рішення про передачу спільного майна в оренду чи встановлення сервітуту приймають виключно загальні збори ОСББ (ст. 10 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”), а це - всі співвласники багатоквартирного будинку.

Ми завжди наголошуємо, що ОСББ - це і є самі співвласники, і статус об’єднання як юридичної особи є інструментом у руках співвласників багатоквартирного будинку. Враховуючи наведені пояснення, немає жодних юридичних чи логічних протиріч у тому, що саме ОСББ уповноважене укладати договори оренди та сервітуту щодо спільного майна багатоквартирного будинку.