Як управляти спільним майном багатоквартирного будинку?️

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування, в тому числі допоміжні; несучі та огороджувальні конструкції, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення; будівлі й споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників та розташовані на прибудинковій території. Земельна ділянка, на якій розташований будинок, та його прибудинкова територія можуть бути спільною власністю тільки в разі державної реєстрації таких прав.

Згідно з Законом «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» співвласники мають можливість обирати одну з трьох форм управління.

1 форма – самостійне управління будинком. Здійснюється через збори співвласників, без створення юридичної особи та без залучення управителя. Така форма управління підходить більше для малоквартирних будинків, де, як правило, не більше тридцяти квартир.

Співвласники будинку самостійно і безпосередньо вирішують усі питання життя будинку. Порядок прийняття рішень визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

Перевага самостійного управління - відносна простота роботи. Але щоразу необхідно проводити збори для вирішення кожного конкретного питання, адже будь-який постійно діючий орган тут відсутній (як, наприклад, правління в ОСББ).

2 форма – створення юридичної особи - ОСББ, як інструменту реалізації та захисту співвласниками їхніх спільних інтересів. Після створення ОСББ, обрання правління та ревізійної комісії, співвласники самостійно визначають на загальних зборах:

• розмір внесків та перелік робіт;
• обсяги проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
• порядок користування спільним майном та інші питання.

Рішення в ОСББ приймаються більшістю голосів - понад 50% або понад 2/3, якщо йдеться про фінансові питання або питання використання спільного майна. І якщо більшість приймає рішення, воно є обов’язковим для всіх співвласників. Навіть для тих, хто це рішення не підтримав або не брав участі в голосуванні.

Утримання будинку та прибудинкової території ОСББ здійснює шляхом самозабезпечення, залучаючи підрядників на виконання робіт та отримання послуг.

Взаємовідносини співвласників регулюються статутом об’єднання та Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

3 форма управління багатоквартирним будинком – управитель. Це може бути як фізична особа-підприємець, так і юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності. За договором із співвласниками вона надає послугу з управління та забезпечує утримання будинку та прибудинкової території.

Взаємовідносини між співвласниками та управителем регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги» та договором з управителем, який укладається на основі типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Ініціатива щодо залучення управителя приймається рішенням співвласників на зборах співвласників (якщо ОСББ у будинку не створено) або загальними зборами ОСББ (якщо в будинку є ОСББ).
Договір з управителем укладається та підписується від імені всіх співвласників особою чи особами, уповноваженими зборами. Вартість послуг управителя визначається за згодою сторін і викладається в кошторисі, який є додатком до договору.

Отже, для того, щоб співвласники змогли обрати для себе оптимальну форму управління, вони повинні ініціювати та провести збори усіх власників квартир і нежитлових приміщень, спільно обговорити можливі варіанти щодо форм управління та обрати оптимальну. Це рішення приймається голосуванням співвласників. Потрібно набрати 50% + 1 голос.